住宅ローン控除とは、住宅取得後の10年間に年末時点の住宅ローン残高の1％を所得税及び住民税から控除する、すごいお得な制度です。住宅ローン控除は、所得税から直接差し引く「税額控除」と言われ、ほかの所得控除よりも減税効果は極めて大きいです。
2.800万円の住宅ローンを組んでいる私の主人の場合、住宅ローン控除で約230万円を減税でき、実質的な負担は約2.570万円となります。
こんにちわ！FPまーこ（＠maakomoneydiary）です。
今回の記事のテーマは「住宅ローン控除」です。
はじめに結論からお伝えいたします。
●住宅ローン控除とは、住宅取得後の10年間に年末時点の住宅ローン残高の1％を所得税及び住民税から控除する制度。
●住宅ローン控除は、所得税から直接差し引く税額控除であり、ほかの所得控除よりも減税効果は極めて大きい。
●2.800万円の住宅ローンを組んでいる私の主人は、住宅ローン控除で約230万円を減税でき、実質的な負担は約2.570万円となります。
1 最強の減税パワー「住宅ローン控除」
そもそも「住宅ローン」とは、住宅（一戸建て・マンション）を購入する際に、銀行などの金融機関からお金を借り入れることを言います。
住宅ローンを組んだ人は、毎月、何十年という期間で借りた元金＋利息分を金融機関に返済していくことになります。
そんな中で住宅ローン控除とは、住宅を取得した（あるいは増改築した）後の10年間に年末時点の住宅ローン残高の1％を所得税及び住民税から控除する制度です。
住宅ローン控除の適用を受けられる条件は次のとおりです。
●返済期間が10年以上の住宅ローンであること
●住宅を取得した日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の年末まで引き続き居住していること
●住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が3.000万円以下であること
●住宅の床面積が50㎡以上で床面積の半分以上の部分が自分で居住するためのものであること。
●住宅ローン控除のポイント
| 居住年 | 住宅ローンの 年末最高限度額 |
控除率 | 控除期間 |
| 2014年1月～ 2021年12月 |
●一般住宅＝4.000万円 ●認定住宅＝5.000万円 （認定長期優良住宅、認定低炭素住宅のこと） |
1％ | 10年間 |
＊居住年については、2020年末の税制改正で2022年12月末までに延長されました。
＊2019年10月に消費税が10％に増税された際の特例として、控除期間が10年から13年に延長となり、控除率は次のようになります。
1～10年目…控除率1％
11～13年目…次の①と②のいずれか少ない金額
①住宅ローンの年末残高×1％
②建物の購入価格×2％÷3
住宅ローン控除をめぐる状況については、変化していきます。
最新の情勢については、本ブログ「【2021年税制改正】住宅ローン控除の13年適用が再延長する見通し」でご確認ください。
大まかなイメージで、その年の年末時点で3.000万円の住宅ローン残高がある人は、本来納めるべき所得税から、その1％である30万円分を納めなくていいですよ、という制度です。
こうした「納めなくていいですよ」が、住宅ローンを取得して10年間続きます。
「あ、じゃあ30万円の所得税の免除が10年続くから、30万円×10年＝300万円もお得になる制度なのか」と思いますが（実際に私もかつてそのように思っていました…）、「その年の年末時点の残高1％」なので、当然支払っていくごとに住宅ローン残高は3.000万円から2.900万円…2.800万円と感じで減っていくため、免除される税額も29万…28万と減っていくイメージです。
「住宅ローン控除」は、配偶者控除や生命保険控除などといったどんな所得控除よりも減税効果が大きく、最強の減税パワーがあるのです。
住宅ローン控除は、一般に「税額控除」と言われています。
概要などの一般論をひとまず置いて、さっそく具体例を見ていきましょう。
例えば、所得500万円の公務員の所得税について、
①所得控除を何もしなかった場合、
課税所得は500万円となり、これに対する所得税は57万2.500円。
（＊所得税の計算式：500万円×0.2－42万7.500円）
②年末調整で所得控除30万円を行った場合、
課税所得は470万円となり、これに対する所得税は51万2.500円。
（＊計算式は同じです）
となります。
そして、
③所得控除と同じ金額である30万円の住宅ローン控除を行った場合、
課税所得は500万円で、これに対する所得税は27万2.500円となります。
以上をまとめると次のようになります。
| 課税所得 | 所得税 | |
| 何もしない場合 | 500万円 | 57万2500円 |
| ３０万円の所得控除 | 470万円 | 51万2500円 |
| ３０万円の住宅ローン控除 | 500万円 | 27万2500円 |
所得控除と住宅ローン控除、同じ30万円という金額にも関わらず、
所得税が②51万円2.500円と③27万2.500円と
圧倒的な差が生じることがわかります。
その仕組みについて説明しますと、
所得税を課す基準となる「課税所得」は、「所得－所得控除＝課税所得」という数式で求めます。
右側の課税所得を小さくすればするほど所得税は小さくなります。
右側の課税所得を小さくするためには、左側の所得控除を大きくする必要があります。
所得控除の代表的な例として、「配偶者控除」や「医療費控除」、「障害者控除」があります。
毎年11月ごろに年末調整を行っていることと思います。
それは、これらの所得控除を正しく申告して（所得控除額を積み上げて大きくする）、課税所得を小さくすることによって所得税を減らしていく作業なのです。
具体例を挙げます。
①所得500万円の公務員
（独身、1人暮らし）
②所得500万円の公務員
（既婚、子どもが病気がち、障害のあるおじいちゃんと居住）
という場合、所得が全く同じ2人に同じ税金を課してしまうと不公平感が生まれ、租税原則に反してしまいます。
そのため、病気にかかる子どもの医療費やおじいちゃんにかかる出費などを考慮し、公平に税金をかけましょう、というのが所得控除の基本的な考え方となります。
つまり、②の人は「私は病気がちの子どもを養ってこんなに医療費を支払っている！」「私は障害のあるおじいちゃんを養うために、こんな出費をしている！」とアピールする（＝所得控除）ことで、課税所得を小さくすることにつながるのです。
これに対して住宅ローン控除は、冒頭にお伝えしたように「税額控除」といって、所得税そのものに対して、直接的に差し引けるものであるため、その減税効果はどんな所得控除よりも絶大的なパワーを秘めていることになります。
わかりやすく図にまとめると、
という感じになります。
2 実際に住宅ローン控除をシミュレーション
それでは実際に、私たち家族の住宅ローンをシミュレーションしていきます。
平成27年2月に3.000万円の住宅ローンを組みました。
ローンを組んで数か月後に200万円を繰り上げ返済し（残高2.800万円）、
平成27年末時点のローン残高は、27.544.860円で、
この残高の1％＝27万5.400円（＊百円以下は切り捨て）が控除されます。
翌年の平成28年末のローン残高は、26.607.761円で、
この残高の１％＝26万6.000円が控除される計算となります。
このような感じでずっと続けていきます。
これらをまとめると次のようになります。
| ローン残高 | 控除額（＝減税される額） | |
| 平成２７年 | ２７．５４４．８６０円 | ２７万５４００円 |
| 平成２８年 | ２６．６０７．７６１円 | ２６万６０００円 |
| 平成２９年 | ２５．７３９．２７１円 | ２５万７３００円 |
| 平成３０年 | ２４．８６３．２５０円 | ２４万８６００円 |
| 令和元年 | ２３．９７９．６３０円 | ２３万９７００円 |
| 令和２年 | 約２３００万円 | 約２３万円 |
| 令和３年 | 約２２００万円 | 約２２万円 |
| 令和４年 | 約２１００万円 | 約２１万円 |
| 令和５年 | 約２０００万円 | 約２０万円 |
| 令和６年 | 約１９００万円 | 約１９万円 |
| 合計 | 約２３３万７０００円 |
ということになります（令和２年以降は推定額です）。
ざっくり言うと、2.800万円の住宅ローンを組むと、その後の10年間で約230万円ぐらいは減税されるため、実質的な負担額は2.570万円ぐらいになるということがわかります。
なので、これから住宅を購入する方は、ローンの計画を立てる際のご参考になればと思います。
①「住宅ローン控除」は、住宅やマンションを購入する際に、不動産会社の人が必ずやるように言ってくるので、存在自体を知らなくてもやり忘れということはまずありません。
②住宅を購入した年度終わり（私の場合は平成28年2～3月）に、最寄りの税務署に行って申請書類を提出する必要があります（確定申告）。次年以降は、年末調整において勤務先の担当者に書類を提出するだけで済みます。
③住宅ローンの控除期間10年が終わった時（私の場合は令和7年）、これまで減税していた所得税がグンと跳ね上がるのが怖い…。
④昨年、10％の消費費増税に伴い、住宅ローン控除期間が10年から13年に延長となりました。また、住宅ローンの繰り上げ返済のシミュレーションについては、次回の記事でご紹介していきます。
最後にまとめをお伝えいたします。
●住宅ローン控除とは、住宅取得後の10年間に年末時点の住宅ローン残高の1％を所得税及び住民税から控除する制度。
●住宅ローン控除は、所得税から直接差し引く税額控除であり、ほかの所得控除よりも減税効果は極めて大きい。
●2.800万円の住宅ローンを組んでいる私の主人は、住宅ローン控除で約230万円を減税でき、実質的な負担は約2.570万円となります。
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